A sosit timpul pentru curățenia de toamnă.
Dacă mă urmăriți de ceva vreme, știți că vând destul de rar (de obicei, cam o dată pe an). Totodată, prin prisma jobului pe care îl am, nu am libertate deplină de mișcare și nu pot cumpăra/vinde ce vreau (dacă unul din fondurile de investiții cărora le oferim servicii de consultanță este interesat de o companie, avem interdicție de a cumpăra/vinde timp de 6 luni de la ultima analiză trimisă - astfel, spre exemplu, dacă analizăm 6 luni o companie, abia după încă 6 luni se ridică interdicția; practic avem un an de zile de "pauză"), dar acum s-au aliniat puțin planetele și am decis să profit de acest lucru (evident, n-o să precizez exact care companii erau în această situație).
Vreau să menționez de la început că sunt un simplu investitor și nu dețin adevărul absolut. Companiile pe care le-am vândut sunt companii ok, dar dintr-un motiv sau altul nu se mai potrivesc în portofoliul meu. Nu vă luați după mine, dacă dețineți aceste companii și faceți-vă propria muncă de cercetare.
Vă invit la un articol ceva mai lung decât de obicei, așa că haideți să vă povestesc despre ultimele mișcări din portofoliul meu și argumentele din spatele fiecăreia:
1) Prima companie pe care am vândut-o este C.H. Robinson Worldwide, Inc. (CHRW), o companie din domeniul transporturilor/logisticii ce și-a mărit dividendul pentru 25 de ani consecutivi. Aveam o singură acțiune și era o poziție pe care o monitorizam destul de puțin în ultimii ani. Motivul principal este legat de faptul că nu îmi (mai) place deloc sectorul în care activează, mai ales după tot ce s-a întâmplat cu Covid-ul.
UPS, o altă poziție din portofoliu, este oarecum în aceeași situație, dar momentan nu renunț la ea pentru că am un profit important acolo (practic, s-a dublat în ultimii ani în preț și și-au crescut dividendul într-un mod nesimțit așa că o păsuim la runda asta 
), iar "moat-ul" celor de la UPS mi se pare superior.
Și că tot am adus vorba de creșterile de dividend, CHRW a avut creșteri anemice de dividend în ultimii ani: 1.5% în 2020, 2% în 2021 și abia din 2022 încoace și-au mai revenit (8.6% creștere în 2022 și 11% în 2023). Totuși, activează într-un domeniu (transporturi) mult prea sensibil/ciclic pentru gustul meu și e timpul să îmi consolidez portofoliul o idee mai bine și să renunț ușor, ușor la companiile de acest gen (mai ales că habar nu am cum vor evolua lucrurile pe partea asta, acum când toată lumea a înnebunit cu EV-uri și camioane electrice).
ROIC-ul se deteriorează în ultimul deceniu, dar se menține peste 20%:
sursă: SimplySafeDividends
Yield on Cost ajunsese la ~3%, dar DGR5 e de doar 4.5%. Ținând cont de domeniul de activitate și de ponderea mică pe care o avea în portofoliu, am decis să vând CHRW.
Voi recumpăra vreodată această companie? Puțin probabil, dar niciodată să nu spui niciodată, cum se spune.
2) Cea de-a doua companie pe care am vândut-o este Clorox Company (CLX), una dintre cele mai prost achiziționate companii din portofoliul meu și o poziție unde am dat greș destul de mult cu analiza pe care am făcut-o. Asta e, învăț și devin mai înțelept pe viitor și sper să minimizez/elimin astfel de greșeli de judecată.
Clorox este cel mai bine cunoscută, probabil, pentru produsele sale de curățenie (deși are o gamă de produse mult mai variată de atât). Și-a crescut dividendul pentru 46 de ani consecutivi și vor deveni Dividend Kings, cel mai probabil.
Venirea Covid-ului le-a oferit un boost incredibil și vor mai profita, după părerea mea, într-o oarecare măsură și în viitorul apropiat (cumva, mulți oameni și-au schimbat obiceiurile și își curăță casele ceva mai des și nu cred că vor renunța prea curând la asta), dar problemele legate de inflație/lanțurile de aprovizionare și-au spus cuvântul și marjele au suferit teribil de mult în ultimul timp:
Acum, nu mă înțelegeți greșit, nu există companie pe pământul ăsta care să aibă parte doar de ani incredibili. Momentele bune vor alterna cu cele mai puțin bune, dar în cazul celor de la Clorox sunt de părere că "moat-ul" nu este extraordinar (până la urmă au brand-uri cunoscute, dar dacă își cresc prea mult prețurile, oamenii nu vor avea mari rețineri în a le înlocui produsele cu altele mai ieftine - asta este, de altfel, principala problemă a companiilor din acest domeniu și ele trebuie să aibă mare, mare grijă cum și mai ales când își măresc prețurile).
Creșterile de dividend au fost destul de slabe în ultimul timp: 4.7% în 2020, 3.8% în 2021, 1.3% în 2022 și 1.7% în 2023.
Au luat măsuri, încearcă să eficientizeze business-ul, să mai taie din costuri și să revină la normal, dar sunt de părere că această companie nu mai este potrivită pentru portofoliul meu, neavând un avantaj competitiv major, în opinia mea și doresc, repet, să îmi consolidez portofoliul și să cam scap de companiile de acest gen.
Am achiziționat CLX în momente relativ proaste și la prețuri prea mari. Nu am văzut pădurea de copaci și vreau să repet cât mai puțin greșeala asta pe viitor și să fiu mai chibzuit.
3) Următoarea companie pe care am vândut-o este Federal Realty Investment Trust (FRT), un REIT ce și-a mărit dividendul pentru 56 de ani consecutivi și singurul Dividend King din acest sector.
Nu sunt multe de povestit aici: FRT este o companie solidă pe care am achiziționat-o în vara lui 2020 de 4 ori. Am avut ceva apreciere de capital, dar m-a dezamăgit teribil atunci când vine vorba de măririle de dividend din ultimii ani. Rata de creștere a dividendului în ultimii 5 ani (DGR5) a fost de doar 1.7%/an, extrem de puțin și sub inflația istorică la dolar (de 2-3%/an).
Astfel, deși repet, este o companie solidă, nu mai doresc să o țin în portofoliu cu aceste creșteri mult prea mici de dividend, mai ales că nici randamentul la care ajunsesem (~5.2%) nu era teribil de mare.
O voi cumpăra pe viitor? Doar la un preț corect și dacă revin la creșteri de dividend mai consistente, așa că vom vedea cum evoluează lucrurile.
4) Am vândut și SEI Investments Company (SEIC), o companie din domeniul financiar ce se ocupa, în principal, cu managementul activelor financiare și oferă diferite soluții/servicii de investiții. Ei au un record de creștere a dividendului de 31 de ani consecutivi.
Nici aici nu sunt prea multe de povestit, nu este nimic în neregulă cu SEIC, după cum puteți vedea în graficul de mai jos:
În ultimii ani, m-am concentrat puternic în sectorul ăsta pe BLK și TROW, 2 companii care au, după părerea mea, un moat mult, mult mai mare. Totodată, randamentul dividendului la care am ajuns de când o dețin (toamna lui 2020) este de doar 1.6%.
Rata de creștere a dividendului ar fi în regulă (DGR5 de 7.4%), dar principala problemă este că randamentul dividendului este prea mic și vreau rate de creștere ale dividendului de două cifre, dacă vorbim de randamente de sub 2%. Cum SEIC nu oferă așa ceva și cum am o expunere destul de mare în zona asta prin BLK și TROW, am decis să vând SEIC, mai ales că avem doar o singură acțiune.
5) Următoarea companie pe care am vândut-o este Sonoco Products Company (SON), o companie ce comercializează diverse soluții de stocare (gândiți-vă la cutii și containere de carton, oțel, plastic etc.) ce și-a crescut dividendul pentru 41 de ani consecutivi (destul de impresionant, dacă e să mă întrebați pe mine, ținând cont de domeniul de activitate).
Principala lor problema? Moat-ul aproape inexistent. Observați tema recurentă?
Din punctul meu de vedere, nu multor oameni le va păsa prea tare de ambalajul în care vine produsul lor (sigur, exceptând soluțiile de stocare de o calitate clar inferioară) și se vor uita mai degrabă la soluțiile cele mai ieftine. Astfel, nu consider că SON are o capacitate prea mare de a crește costurile, lucru care se poate observa și în marjele obținute în ultimii 12 ani:
Randamentul la care ajunsese poziția mea este de 3.6%, un randament deloc rău, dar rata de creștere a dividendului este cam mică pentru gustul meu: DGR5 de doar 4.5%.
Astfel, am decis să vând complet SON, în special datorită moat-ului aproape inexistent, după părerea mea, dar și a celor de la Morningstar cu care rar sunt de acord într-o proporție atât de mare:
6) Am vândut și Target Corporation (TGT), un Dividend King ce își mărise dividendul în ultimii 52 de ani. Ați văzut că n-am mai adăugat acestei poziții de când am cumpărat-o în primăvara lui 2020 atunci când a venit Covid-ul.
Motivul principal? Moat-ul inexistent.
Target nu este Costco și după ce am călcat în mai multe magazine Target atunci când am fost în Statele Unite, mi-am dat destul de repede seama că am făcut o oarecare greșeală atunci când am achiziționat-o.
Totuși, am ținut-o în portofoliu și am avut parte de creșteri de dividend bune (25% în 2021, 22% în 2022), nu pot să mă plâng din punctul ăsta de vedere.
În ultimul timp, au probleme din ce în ce mai mari cu furturile din magazine, dar motivul principal pentru care o vând este cel pe care abia l-am menționat: domeniul este incredibil de competitiv, iar Target nu se remarcă cu nimic și are un avantaj competitiv minor spre zero. Nu mai îmi place deloc acest domeniu, este mult prea imprevizibil, mult prea competitiv și aleg să ies complet din această poziție (da, știu la ce vă gândiți, nu cred că o să scape nici KR pe viitor, deși mutările lor și prezența online din ultimii ani m-au impresionat și scapă la runda asta). Am avut ocazii mai bune și TGT trebuia vândută când a trecut de 200$, dar dă-i, Doamne, românului mintea de pe urmă, nu-i așa?
7) Ultima companie pe care am vândut-o este Walgreens Boots Alliance (WBA), probabil vânzarea care surprinde cel mai puțin. Mega Image-ul farmaciilor, așa cum îi denumeam eu în trecut, și-a crescut dividendul pentru 47 de ani consecutivi și vor deveni, cel mai probabil, Dividend Kings.
Walgreens a avut parte de niște ani foarte tulburi în ultimul timp și au avut un oarecare noroc cu Covid-ul și vaccinul aferent. Ei vând, pe lângă medicamente și o gamă largă de produse de larg consum, dar domeniul este mult prea competitiv pentru gusturile mele, iar marjele sunt extrem de mici:
Au încercat să se reinventeze prin numeroase achiziții (mai ales a celor de la VillageMD), dar CEO-ul care a patronat această mișcare tocmai a demisionat și nu se știe dacă noul CEO, când va fi numit, va marșa în aceeași direcție.
WBA este un "turnaround" story în clipa de față, asta este clar și mai am companii de acest gen în portofoliu (precum Intel). Dar spre deosebire de Intel care are o importanță strategică incredibilă și care face pași concreți și siguri (dar cam lenți) spre ce și-au propus, WBA nu este nici pe departe la fel de importantă și eu aleg să ies complet din această poziție, deoarece n-am nici cea mai mică idee cum sau dacă le vor ieși mișcările din ultimul timp.
Creșterile de dividend au fost și ele anemice: 3.5%, 2.2%, 1.7% și 0.5% din 2020 și până în prezent. E clar că îl măresc ca să își păstreze recordul în picioare și sper să reușească, dar nivelul datoriei crește cam repede în ultimii ani.
După anunțul legat de demisia CEO-ului, WBA e în cădere liberă și randamentul dividendului e aproape de 9%:
Am redistribuit toți acești bani în alte poziții:
1) Prima companie pe care am achiziționat-o este American Tower Corporation (AMT) și mi-am încălcat regula pe care mi-am setat-o la începutul anului legată de faptul că nu vreau să mai fac achiziții de 3 ori în jos, dar era la un preț pe care eu îl consider mult prea bun.
AMT este un REIT specializat în furnizarea soluțiilor wireless și a infrastructurii (în principal turnuri) de comunicații. Ei și-au mărit dividendul în ultimii 13 ani, iar în momentul de față, au un randament de aproximativ 3.5% și un Dividend Growth Rate (DGR) în ultimii 3 ani de 15.7%, un DGR absolut fabulos, dar nu mă aștept la creșteri de 2 cifre, cel puțin nu în următorii 1-2 ani.
Iată cum arată ultimele rezultate financiare raportate:
Deși veniturile au crescut ușor (cu aproximativ 4%), nu au crescut suficient de mult astfel că AFFO/share este cu aproximativ 2% mai mic în Q2 2023 în comparație cu Q2 2022.
În ceea ce privește datoriile, au reușit să reducă ușor raportul dintre Datoriile Nete și EBITDA (Net Leverage Ratio a scăzut de la 5.4 la sfârșitul lui 2022 la 5.3 la jumătatea lui 2023), o parte mai mare din datorii are o rată fixă de dobândă (85.4%), iar perioada este și ea mai mare (~6 ani)
Per ansamblu, a fost un trimestru decent și au mărit ușor estimările pentru 2023:
La un AFFO/share de 9.70$ și un dividend de 4.69$ plătit până în prezent, cred că vor mări ușor dividendul trimestrial de la 1.57$ la (probabil) 1.60$ pentru Q4 2023, plătind în total aproximativ 6.3$/share în 2023 și având un AFFO Payout Ratio de 65%. Sper să fiu prea conservator în estimările mele și să mărească ceva mai mult dividendul în Q4, dar vedem cum vor evolua lucrurile.
Haideți să vedem și cifrele istorice:
Așa cum vă spun de fiecare dată: nu uitați că la REIT-uri ne interesează AFFO/share (linia albastră). Aceasta a crescut constant în ultimul deceniu, iar dividendele au urmat-o în oglindă.
Graficul DYC:
Iată în cât timp mi-aș recupera banii strict din dividende:
La o rată de creștere a dividendului de 7% (posibil conservatoare, dar prefer așa), mi-aș recupera banii strict din dividende undeva în anii 16-17. Aș prefera undeva în 15 ani sau mai puțin, dar cum am spus și acum câteva luni: nu știu dacă vom vedea AMT sub 160$ prea curând.
2) Cea de-a doua companie pe care am cumpărat-o este British American Tobacco p.l.c. (BTI), o companie din domeniul tutunului ce și-a crescut dividendul pentru 24 de ani consecutivi, are un randament al dividendului de 8.8% și un DGR3 de 3.1% (nu e o rată wow, dar avem randamentul ridicat care să ne consoleze, iar BTI tocmai a anunțat o creștere de 6% a dividendului).
Iată cum arată ultimele rezultate raportate:
La un curs de schimb constant, veniturile au crescut cu ~2.8%, veniturile pentru noile categorii au crescut cu 26.6%, iar EPS-ul a crescut cu 5.3% față de aceeași perioadă din 2022.
Totuși, important de precizat că noile categorii nu sunt încă profitabile, dar pierderile sunt din ce în ce mai mici, iar în 2024 BTI se așteaptă la profit:
Iar categoria clasică, tutunul ars, nu arată grozav:
Dar BTI rămâne o mașinărie de bani:
Debt/EBITDA, așa cum vă mai spuneam la UNP, e de preferat să fie sub 3, iar BTI a reușit să își reducă nivelul datoriei sub această rație. Totodată, ei au anunțat recent că și-au vândut activele din Rusia/Belarus și nu vor mai opera în aceste țări.
Iată cum arată cifrele istorice:
Diferența între FCF/share și Dividends/share s-a mărit destul de mult după achiziția celor de la Reynolds American Inc. în 2017 și există spațiu de manevră pentru măririle de dividend pe viitor.
Din păcate, nu am graficul DYC pentru BTI deoarece ca să îl fac ca la carte, ar trebui să țin cont de cursul mediu pentru fiecare an și să fac cam multe transformări valutare pentru gustul meu.
Iată în cât timp mi-aș recupera banii din dividende:
Mi-aș recupera investiția undeva în anul 10, dacă dividendul este crescut cu doar 3%/an, ceea ce este ideal.
Am deja un procent destul de mare alocat sectorului tutunului (~7% din portofoliu), dar probabil voi mai achiziționa câteva acțiuni ici, colo, dacă prețurile rămân prin zonele astea sau piața îmi oferă ocazii de acest gen cu scăderi de 5-10%+ apărute din senin.
3) Cea de-a treia companie achiziționată este Crown Castle Inc. (CCI), un REIT asemănător cu AMT, specializat în furnizarea de soluții/infrastructură de comunicații (turnuri și fibră optică). Ei și-au mărit dividendul pentru 9 ani consecutivi, iar randamentul actual este de aproximativ 6.3%, iar DGR în ultimii 3 ani este de 9.3%, o rată de creștere foarte bună (dar mai mică decât a celor de la AMT).
Iată cum arată ultimele rezultate raportate:
Un trimestru nu prea grozav, iar estimările pentru 2023 au fost micșorate.
Totuși, avem o creștere de 5% pe partea de turnuri de comunicații (iar ~75% din ele sunt închiriate până în 2027).
Creșteri care sunt cumva în linie sau ușor peste media istorică:
AFFO în creștere cu 14% față de aceeași perioadă a anului trecut.
Cei de la CCI estimează că AFFO va crește anemic în 2023 cu doar 2% față de 2022.
Cifrele istorice:
Observăm, iarăși, cum dividendele merg în oglindă cu AFFO/share, iar diferența dintre cele două s-a mărit puțin în ultimii ani.
Graficul DYC:
Și iată și în cât timp mi-aș recupera banii, strict din dividende:
La o rată de creștere a dividendului de 7%, mi-aș recupera banii undeva în anul 11, ceea ce este aproape ideal.
Consider că CCI se află la un preț foarte bun în clipa de față.
4) Următoarea companie pe care am cumpărat-o este Realty Income Corp. (O), un REIT care nu mai are nevoie de nicio prezentare. Și-a crescut dividendul pentru 30 de ani consecutivi, are un randament al dividendului de 5.5% și un DGR3 de 3% (nu e o rată spectaculoasă).
Ei dețin peste 13.000 de proprietăți și plătesc un dividend lunar, dividend ce a crescut cu o rată anualizată de 4.4% din 1994 și până în prezent:
Extrem de diversificați în ceea ce privește baza de clienți:
Interesantă toată prezentarea și tot ce vor să facă ei pe zona de Health Care, agricultură verticală șamd.
Totodată, ei continuă să își mărească expunerea în zona de gaming/pariuri/jocuri de noroc prin investițiile recente în Bellagio Las Vegas (~950 milioane USD):
Dar haideți să ne uităm la ultimele rezultate raportate pentru Q2 2023:
FFO a crescut cu 12.5% față de același trimestru din 2022, în timp ce AFFO/share a crescut cu 3.1% (1.5% în primele 6 luni din 2023 vs primele 6 luni din 2022).
AFFO/share crește destul de încet, dar sigur, de unde și dorința celor din management de a se extinde și în alte sectoare.
Iată cum arată cifrele istorice:
Nu uitați că la REIT-uri ne interesează cel mai mult AFFO/share și putem observa că diferența între linia albastră și cea galbenă (Dividends/Share) a crescut ușor de prin 2020 încoace (probabil și ca urmare a achiziției celor de la Vereit, printre altele)
Graficul DYC:
Iată în cât timp mi-aș recupera banii din dividende:
Mi-aș recupera investiția undeva între anii 14-15. Nu știu cât de mult va mai scădea O sau REIT-urile, în general, în perioada asta, dar stau la pândă.
Mie mi se pare la un preț bun în clipa de față, așa că am cumpărat 10 acțiuni Realty Income.
5) Dacă tot suntem în zona asta, am cumpărat și NNN Reit, Inc. (fostul National Retail Properties, ticker NNN), un REIT similar cu O ce și-a mărit dividendul pentru 34 de ani consecutivi. Au un randament al dividendului de aproape 6% și un DGR3 de 2.1%, o rată destul de anemică de creștere, așa că este important să prindem NNN la un randament inițial de achiziție cât mai bun.
Iată cum arată ultimele rezultate financiare raportate:
AFFO/share în ușoară scădere de la 0.81$ la 0.80$ în comparație cu trimestrul 2 din 2022, dar în ușoară creștere dacă ne uităm la primele 6 luni din 2023 vs primele 6 luni din 2022 (1.3%)
Estimările pentru AFFO/share pentru 2023 sunt între 3.20$ - 3.25$, iar la un dividend de 2.28$/an rezultă un AFFO Payout Ratio de ~71%, astfel că dividendul este extrem de bine susținut.
Cifrele istorice:
Observăm că AFFO/share nu a crescut foarte rapid, dar ritmul a început să urce o idee în ultimii ani. Dividendele urmează AFFO/share în oglindă, așa cum se întâmplă, de obicei, la REIT-urile solide.
Graficul DYC:
NNN a avut perioade când a fost scumpă, dar după Covid a cochetat destul de mult cu zona verde de subevaluare.
Iată și în cât timp mi-aș recupera banii, strict din dividende:
Undeva prin anul 15, similar cu Realty Income. Aș vrea mai repede puțin, dar nu știu cât vor mai scădea REIT-urile în perioada asta, mai ales că ne cam apropiem de sfârșitul măririlor ratelor de dobândă (dar mă rog să mai scadă măcar un 10-20%, dacă se poate 
)
6) Rămânem tot la REIT-uri, iar următoarea companie pe care am cumpărat-o este VICI Properties Inc. (VICI). Ei au apărut în 2017 după ce cei de la Ceasars Entertainment și-au rupt câteva bucăți din business în cadrul procesului de reorganizare prin care au trecut (Chapter 11). Și-au mărit dividendul de atunci și au un record de 7 ani, un randament de 5.3% și un DGR3 de 8.6%. Tocmai au anunțat o mărire de dividend de 6.4%.
Am tot urmărit REIT-ul ăsta de mai bine de 18 luni și am fost reticent multă vreme cu privire la achiziția lor, dar mișcările/planurile managementului și evoluția companiei în ultima perioadă m-au convins până la urmă să inițiez o poziție.
VICI este un REIT implicat în industria jocurilor de noroc/cazinourilor (în zona Las Vegas) și a ajuns unul dintre cele mai mari/importante REIT-uri din acest sector:
Nu îmi place neapărat faptul că 76% din chirii vin de la cei mai mari doi clienți, dar e oarecum normal deoarece vorbim de un REIT încă aflat la începuturi și acele procente vor scădea pe măsură ce VICI se extinde.
Totodată să notăm faptul că perioada medie de închiriere este de 42 de ani!
Dețin 54 de proprietăți și s-au extins de curând și în Canada:
Au o prezență importantă în Las Vegas, o locație ce organizează din ce în ce mai multe evenimente de top la nivel mondial și unde din ce în ce mai mulți oameni vor să ajungă.
Iată cum arată ultimele rezultate raportate:
AFFO/share a crescut cu 12.5% față de trimestrul 2 din 2022. AFFO/share pentru 2023 se estimează a fi între 2.11$ - 2.14$ (crescut de la 2.10$ - 2.13$).
Estimam eu că își vor mări dividendul cu 6-7% în articolul anterior și iată că au făcut-o și și-au mărit dividendul cu 6.4%.
Dividendul total plătit în 2023 va fi de 1.585$, iar asta înseamnă un AFFO Payout Ratio de ~75%, în linie cu ce își propune managementul.
Iată cum arată cifrele istorice:
Nu uitați că la REIT-uri ne interesează AFFO/share (linia albastră). Dividendul a evoluat în oglindă și există suficient spațiu de manevră pentru mărirea lui pe viitor.
Nu am un grafic DYC datorită istoricului scurt, din păcate, dar iată în cât timp mi-aș recupera banii investiți, strict din dividende:
La o rată de creștere de 5% a dividendului (posibil să fiu cam conservator aici), mi-aș recupera banii undeva în anul 13-14. Aș vrea mai degrabă în anul 12, dar nu știu când/dacă VICI mai ajunge sub 25-26$.
Consider că VICI este la un preț corect în clipa de față, așa că am mai cumpărat 15 acțiuni.
Urmează 3 poziții noi în portofoliu și toate sunt din sectorul REIT-urilor, un sector ce a avut de suferit în acest an și unde eu consider că avem câteva prețuri extrem de interesante la companii solide.
7) Prima poziție nouă din portofoliu este Agree Realty Corporation (ADC), un REIT similar cu O și NNN ce și-a mărit dividendul pentru 11 ani consecutivi, are un randament de 4.8% și un DGR3 de 7.6%, o rată de creștere foarte bună.
Fondată în 1971, ADC are, în momentul de față, aproximativ 2.000 de proprietăți și plătește un dividend lunar (au schimbat frecvența acum câțiva ani):
Portofoliul lor este extrem de solid, iar primul chiriaș, Walmart, are o pondere de doar 6.5% în totalul chiriilor.
Iată cum arată ultimele rezultate raportate:
AFFO/share a crescut anemic cu doar 1.1% față de Q2 2022 și 1.3% față de H1 2022.
Cifrele istorice:
Observăm că dividendele urmează AFFO/share în oglindă, iar diferența dintre cele două se mărește în ultimii ani.
Graficul DYC:
Observăm că ADC nu este neapărat ieftină și ajunge rar în zona verde de subevaluare.
Iată în cât timp mi-aș recupera banii din dividende:
Undeva între anii 14-15, exact ca la O și NNN. Consider că ADC se află la un preț corect, dar nu e neapărat ieftină, așa că am achiziționat 2 acțiuni pentru a iniția o poziție și pentru a o monitoriza mai ușor pe viitor.
8) Cea de-a doua poziție nouă în portofoliu este tot un REIT, unul de care sunt entuziasmat că l-am achiziționat și anume: Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE). Ei sunt un REIT specializat în zona birourilor ce și-au crescut dividendul pentru 13 ani consecutivi, au un randament de 4.3% și un DGR3 de 5.7%, o rată de creștere decentă.
Probabil credeți că sunt nebun pentru că investesc într-un REIT din zona de birouri, dar ARE este mai mult de atât: ei dezvoltă spații pentru birouri și laboratoare/spații de cercetare specializate pentru companiile din domeniul farmaceutic/bioștiinței și au contracte cu marii jucători din domeniu precum Bristol Myers Squibb, Eli Lilly, Moderna, Sanofi, Novertis, Amgen, Pfizer, Merck, AstraZeneca, Roche etc.
Prețul lor a fost în cădere liberă în ultimul timp, iar motivele principale sunt legate de creșterile ratelor de dobândă (toate REIT-urile au avut de suferit pe partea asta) și o teză investițională îndreptată împotriva lor (un short) bazată pe traficul/nr de telefoane mobile în scădere din clădirile operate de către ARE (teză ce susține că oamenii muncesc mai mult de acasă decât înainte de pandemie).
Tezele astea sunt foarte interesante și merită parcurse, iar în cazul de față ea este destul de subțire: în spațiile operate de ARE există laboratoare foarte sofisticate, iar cercetătorii ce lucrează acolo au o flexibilitate redusă în ceea ce privește lucrul de acasă (nu poți să îți duci la capăt cercetarea de acasă, ai nevoie de aparatura din laborator) și există și o confidențialitate crescută, așa că pot exista alte motive pentru care nr de telefoane este în scădere (update-urile de securitate la iOS/Android din ultimii ani unde poți bloca anumite aplicații să nu mai transmită date despre tine și astfel se urmăresc mult mai greu amprentele mobile).
ARE chiar a ieșit public și a afirmat că atât rata de ocupare cât și consumul de electricitate se află la niveluri similare cu perioada înainte de Covid, așa că acea teză nu prea stă în picioare.
Iată cum arată ultimele rezultate financiare raportate:
FFO/share a crescut cu 6.66% față de Q2 2022, iar termenul mediu de închiriere este de 7 ani (9 ani pentru top 20 chiriași).
Totodată, ARE a crescut prețul chiriilor cu 18% în prima jumătate a anului în comparație cu H1 2022 (ar fi putut o companie ce avea probleme cu rata de ocupare și își pierdea chiriașii conform tezei de care v-am amintit să mărească chiriile cu 18%? îmi vine greu să cred că ar fi avut puterea asta de negociere într-o astfel de situație).
Iată cum arată cifrele istorice:
Observăm că dividendele nu au urmărit neapărat în oglindă AFFO/share, iar în 2016-2017 era o diferență minimă între ele, dar de atunci această diferență se mărește și există suficient spațiu de manevră pentru mărirea dividendului pe viitor.
Graficul DYC:
ARE a fost scumpă între 2020 - 2022, dar de atunci e în cădere liberă și strict conform acestui grafic, se află într-o zonă foarte bună de preț.
Iată în cât timp mi-aș recupera banii din dividende:
Undeva în anii 15-16, la o rată istorică de creștere a dividendului de 5%, ceea ce nu e deloc rău pentru o astfel de companie.
9) Ultima poziție nouă achiziționată este Mid-America Apartment Communities, Inc. (MAA), un REIT "clasic", similar cu ESS, concentrat pe dezvoltarea și închirierea apartamentelor. Și-au mărit dividendul pentru 13 ani consecutivi, au un randament al dividendului de 4.1% și un DGR3 de 8.7%.
Ei dețin aproximativ 102.000 de apartamente în 17 state, mai ales pe coasta de SE a Statelor Unite.
Iată cum arată ultimele rezultate financiare raportate:
AFFO/share a crescut cu 14.2% în comparație cu Q2 2022, iar AFFO Payout Ratio este la un nivel extrem de sănătos de 70-71%, astfel că dividendul este foarte bine susținut.
Cifrele istorice:
Dividendele urmează AFFO în oglindă, iar diferența dintre cele două este în ușoară creștere în ultimii ani.
Graficul DYC:
Observați ce scumpi au fost cei de la MAA între 2021 și jumătatea lui 2022. În prezent, au intrat într-o zonă de preț bună, strict conform acestui grafic.
Iată și în cât timp mi-aș recupera banii din dividende:
Undeva între anii 15-16, la o rată de 6.5% de creștere a dividendului, ceea ce nu e rău, dar aș vrea mai degrabă în anii 13-14.
Consider că MAA este la un preț bun, ușor subevaluată, așa că am achiziționat două acțiuni.
Iată și confirmarea tuturor acestor tranzacții:
Cu toate redistribuirile și banii pe care i-am adus de acasă, mi-am crescut dividendele anuale, nete cu aproximativ 54$.
Cum vă spun mereu: habar nu am ce va urma.
Tot ce știu este că voi continua să investesc cu disciplină, constanță și răbdare.
Mă găsiți pe YOUTUBE și pe Discord
Notă: Nu sunt/pretind a fi planificator sau consultant financiar! Sunt banii dvs. și e treaba dvs. ce faceți cu ei și cum îi cheltuiți!
