Septembrie a fost o lună în care S&P500 a scăzut cu aproximativ 5% și deja mulți au fibrilații. Dobânzi crescute pentru mai mult timp, un nou război în Israel, războiul din Ucraina etc. - o mie de motive să nu investim.
Doar că vom fi într-o poziție mult mai bună peste 10-15-20 de ani, dar mulți refuză să vadă acest lucru și merg pe varianta buy high, sell low, care merge de absolut fiecare dată 
De aceea investitorul obișnuit scoate randamente jenante. Chestia asta va fi valabilă, probabil, pentru totdeauna. Natura umană nu se schimbă.
Revenind la oile noastre, haideți să vă povestesc în ce am investit în această tranșă.
Am achiziționat 4 companii:
1) Prima companie achiziționată este Agree Realty Corporation (ADC), un REIT similar cu O și NNN ce și-a mărit dividendul pentru 11 ani consecutivi, are un randament de 5.3% și un DGR3 de 7.6%, o rată de creștere foarte bună.
Fondată în 1971, ADC are, în momentul de față, aproximativ 2.000 de proprietăți și plătește un dividend lunar (au schimbat frecvența acum câțiva ani):
Portofoliul lor este extrem de solid, iar primul chiriaș, Walmart, are o pondere de doar 6.5% în totalul chiriilor.
Iată cum arată ultimele rezultate raportate:
AFFO/share a crescut anemic cu doar 1.1% față de Q2 2022 și 1.3% față de H1 2022.
Cifrele istorice:
Observăm că dividendele urmează AFFO/share în oglindă, iar diferența dintre cele două se mărește în ultimii ani.
Graficul DYC:
Observăm că ADC ajunge rar în zona verde, dar toate REIT-urile suferă scăderi mari în perioada asta (iar asta mă bucură teribil de tare)
Iată în cât timp mi-aș recupera banii din dividende:
Undeva între anii 13-14. Consider că ADC se află la un preț din ce în ce mai bun, așa că am achiziționat 5 acțiuni și, foarte probabil, îmi voi mări expunerea în perioada următoare.
2) Cea de-a doua companie achiziționată este nelipsita Realty Income Corp. (O), un REIT care nu mai are nevoie de nicio prezentare. Și-a crescut dividendul pentru 30 de ani consecutivi, are un randament al dividendului de 6.2% și un DGR3 de 3% (nu e o rată spectaculoasă).
Ei dețin peste 13.000 de proprietăți și plătesc un dividend lunar, dividend ce a crescut cu o rată anualizată de 4.4% din 1994 și până în prezent:
Extrem de diversificați în ceea ce privește baza de clienți:
Interesantă toată prezentarea și tot ce vor să facă ei pe zona de Health Care, agricultură verticală șamd.
Totodată, ei continuă să își mărească expunerea în zona de gaming/pariuri/jocuri de noroc prin investițiile recente în Bellagio Las Vegas (~950 milioane USD):
Mult prea mulți investitori se sperie degeaba când vine vorba de REIT-uri (mai ales cele solide și de tipul triple net lease) și creșterea dobânzilor, iar Realty Income explică cum stau lucrurile, de fapt:
Haideți să ne uităm și la ultimele rezultate raportate pentru Q2 2023:
FFO a crescut cu 12.5% față de același trimestru din 2022, în timp ce AFFO/share a crescut cu 3.1% (1.5% în primele 6 luni din 2023 vs primele 6 luni din 2022).
AFFO/share crește destul de încet, dar sigur, de unde și dorința celor din management de a se extinde și în alte sectoare.
Iată cum arată cifrele istorice:
Nu uitați că la REIT-uri ne interesează cel mai mult AFFO/share și putem observa că diferența între linia albastră și cea galbenă (Dividends/Share) a crescut ușor de prin 2020 încoace (probabil și ca urmare a achiziției celor de la Vereit, printre altele)
Graficul DYC:
Realty Income a ieșit din zona verde, iar acest lucru nu s-a mai întâmplat niciodată în ultimii 7 ani (cu excepția unui moment scurt în timpul Covid-ului).
Iată în cât timp mi-aș recupera banii din dividende:
Mi-aș recupera investiția undeva între anii 13-14. Ziceam în articolul trecut că nu știu cât de mult va mai scădea O sau REIT-urile, în general, în perioada asta, dar stau la pândă.
Mie mi se pare la un preț foarte bun în clipa de față, așa că am cumpărat încă 5 acțiuni Realty Income și îmi voi mări poziția pe viitor fără dubiu.
3) Rămânem tot la REIT-uri, iar următoarea companie pe care am cumpărat-o este VICI Properties Inc. (VICI). Ei au apărut în 2017 după ce cei de la Ceasars Entertainment și-au rupt câteva bucăți din business în cadrul procesului de reorganizare prin care au trecut (Chapter 11). Și-au mărit dividendul de atunci și au un record de 7 ani, un randament de 5.9% și un DGR3 de 8.6%. Tocmai au anunțat o mărire de dividend de 6.4%.
Am tot urmărit REIT-ul ăsta de mai bine de 18 luni și am fost reticent multă vreme cu privire la achiziția lor, dar mișcările/planurile managementului și evoluția companiei în ultima perioadă m-au convins până la urmă să inițiez o poziție.
VICI este un REIT implicat în industria jocurilor de noroc/cazinourilor (în zona Las Vegas) și a ajuns unul dintre cele mai mari/importante REIT-uri din acest sector:
Nu îmi place neapărat faptul că 76% din chirii vin de la cei mai mari doi clienți, dar e oarecum normal deoarece vorbim de un REIT încă aflat la începuturi și acele procente vor scădea pe măsură ce VICI se extinde.
Totodată să notăm faptul că perioada medie de închiriere este de 42 de ani!
Altceva interesant de notat este faptul că VICI este singurul REIT ce a încasat 100% din chirii în timpul Covid-ului. Da, exact, perioada aia când nu puteai fizic să te duci în cazinouri și ei au încasat 100% din chirii. Mi se pare incredibil.
Dețin 54 de proprietăți și s-au extins de curând și în Canada:
Au o prezență importantă în Las Vegas, o locație ce organizează din ce în ce mai multe evenimente de top la nivel mondial și unde din ce în ce mai mulți oameni vor să ajungă.
Iată cum arată ultimele rezultate raportate:
AFFO/share a crescut cu 12.5% față de trimestrul 2 din 2022. AFFO/share pentru 2023 se estimează a fi între 2.11$ - 2.14$ (crescut de la 2.10$ - 2.13$).
Estimam eu că își vor mări dividendul cu 6-7% și iată că au făcut-o și și-au mărit dividendul cu 6.4%.
Dividendul total plătit în 2023 va fi de 1.585$, iar asta înseamnă un AFFO Payout Ratio de ~75%, în linie cu ce își propune managementul.
Iată cum arată cifrele istorice:
Nu uitați că la REIT-uri ne interesează AFFO/share (linia albastră). Dividendul a evoluat în oglindă și există suficient spațiu de manevră pentru mărirea lui pe viitor.
Nu am un grafic DYC datorită istoricului scurt, din păcate, dar iată în cât timp mi-aș recupera banii investiți, strict din dividende:
La o rată de creștere de 5% a dividendului (posibil să fiu cam conservator aici), mi-aș recupera banii undeva în anul 13. Aș vrea mai degrabă în anul 12, dar nu știu când/dacă VICI mai ajunge sub 25-26$.
Consider că VICI este la un preț bun, în clipa de față, așa că am mai cumpărat 10 acțiuni.
4) Ultima companie achiziționată este o poziție nouă în portofoliu: McDonald's Corporation (MCD), un REIT o companie ce nu cred că are nevoie, la rândul ei, de nicio prezentare. Și-au crescut dividendul pentru 47 de ani consecutivi, au un randament de 2.6% și un DGR3 de 6.2% (și tocmai au anunțat o creștere de dividend de ~10%).
De ce zic că MCD e mai degrabă (și) un REIT? Pentru că din cele peste 40.000 de restaurante, ~95% sunt în sistem de franciză, iar din aproximativ 55% colectează chirii babane:
Iar restaurante noi se deschid într-o veselie (în 2022 s-au deschis 3 restaurante MCD pe zi, iar în 2023 vor să deschidă peste 5 restaurante/zi):
Nivelul datoriei a scăzut în ultimul timp:
Haideți să ne uităm și pe ultimele rezultate raportate:
Vânzări cu aproape 12% mai mari, în comparație cu Q2 2022. Venituri cu 14% mai mari și un Diluted EPS aproape dublu. Cifre la superlativ pentru MCD.
Iată cum arată cifrele istorice:
Diferența dintre FCF/Share și Dividends/Share este în creștere și există suficient spațiu de manevră pentru creșterea dividendului pe viitor.
Graficul DYC:
MCD nu este ieftină, asta e clar din mai toți indicatorii istorici.
Iată în cât timp mi-aș recupera banii din dividende:
La o rată de creștere de 7.5% a dividendului, mi-aș recupera banii undeva în anul 19. Aș vrea mai degrabă în anul 15, dar nu știu când/dacă MCD va scădea sub 200$.
Consider că MCD este ușor supraevaluată, în clipa de față, dar am vrut să inițiez o poziție în această companie legendară și o voi monitoriza cu atenție pe viitor. Dacă scade ceva mai susținut, îmi voi mări poziția pe viitor.
Iată și confirmarea tuturor acestor tranzacții:
Am investit puțin peste 1.000$, iar toate aceste achiziții mi-au adus aproximativ 48$ la dividendele mele anuale, nete.
Cum vă spun mereu: habar nu am ce va urma.
Tot ce știu este că voi continua să investesc cu disciplină, constanță și răbdare.
Mă găsiți pe YOUTUBE și pe Discord
Notă: Nu sunt/pretind a fi planificator sau consultant financiar! Sunt banii dvs. și e treaba dvs. ce faceți cu ei și cum îi cheltuiți!
