Iată-ne ajunși la ultima rundă de achiziții din 2025.
Vom avea mâine decizia celor de la Federal Reserve, iar șansele pentru o a treia tăiere a ratelor de dobândă sunt foarte mari.
Iată ce acțiuni am cumpărat în această ultimă rundă din 2025:
1) Încep cu compania despre care v-am vorbit luna trecută: Alexandria Real Estate (ARE). Managementul a anunțat tăierea dividendului cu 45%, o idee mai rău decât preconizam (estimam o tăiere undeva la 30-40%), iar lucrurile nu arată deloc bine acolo: estimarea pentru FFO este sub cea oferită inițial și 2026 se anunță un an foarte greu (dacă nu chiar doi). Situația nu se va redresa prea curând, iar poza asta sumarizează cel mai bine întreaga situație:
Problema mea cu managementul este următoarea: dacă tot suții că avem un bear market de 5 ani, de ce ți-a trebuit atât de mult să îți dai seama de gravitatea situației în care te afli?
ARE a ajuns, în acest moment, la un randament al dividendului proaspăt tăiat de 6.3%.
Cifrele istorice arată în felul următor:
AFFO/Share evoluează aproape impecabil din 2015 încoace (nu uitați că la REIT-uri ne interesează AFFO/Share, nu EPS), dar va scădea dramatic în 2026.
Datoria crește, dar Debt/Capital e la un nivel mai mult decât decent.
Pentru că vorbim de un REIT, mi-ar plăcea să văd Debt / EBITDA poate între 4-6, nu la 7.
Poate acele share buybacks ar fi trebuit amânate, dacă știau cât de gravă e situația (destul de rar să vezi asta la un REIT):
Dividend Yield Channels arată în felul următor (el este alcătuit pe baza metodologiei descrisă în cartea Dividends Don't Lie a lui Geraldine Weiss):
Observăm că strict conform DYC, ARE este criminal de subevaluată, ieșind din zona verde acum mai bine de 2 ani de zile.
În momentul ăsta, dacă ARE ajunge la un P/AFFO de ~12 (media din ultimii 10 ani a fost de ~19, iar acum e la ~9), iar AFFO/Share va scădea cu 5%/an, tot ar putea aduce un Total Return de aproximativ 11%.
Îmi voi construi, totuși, poziția cu răbdare pentru că nu văd, cu datele actuale, un 2026 prea bun, așa că prețul va bălti în zona asta luni bune.
2) Cea de-a doua companie pe care am cumpărat-o este Elevance Health, Inc. (ELV), o companie ce și-a mărit dividendul pentru 14 ani consecutivi, are un randament de 2.1% și un DGR3 de 13%.
Cifrele istorice arată în felul următor:
EPS și FCF/Share nu evoluează curat, dar trendul este crescător și asta contează cel mai mult.
Datoria crește, dar Debt/Capital e la un nivel mai mult decât decent.
Net Debt / Adj FCF este la 5.5, după ce a stat 5 ani de zile în jurul valorii de 2-3, în timp ce EBIT / Interest Expense este la 6.
Au suficiente resurse să își acopere dobânzile.
Share buybacks au accelerat ușor în ultimii 4 ani, iar nr de acțiuni scade constant:
Dividend Yield Channels arată în felul următor (el este alcătuit pe baza metodologiei descrisă în cartea Dividends Don't Lie a lui Geraldine Weiss):
Observăm că strict conform DYC, ELV este subevaluată, ieșind din zona verde de subevaluare, dar reintrând la loc în doar câteva săptămâni (dovadă că piața exagerează, ca de obicei, fie într-o direcție, fie în alta).
În momentul ăsta, ELV se tranzacționează la un Forward P/E de ~11.
Ținând cont de ce creșteri în EPS sunt preconizate în următorii ani, eu consider că un P/E de 18 ar fi corect pentru ei, iar dacă reușesc să își crească EPS cu ~7%/an, am putea avea un Total Return de ~15%/an.
3) Am cumpărat și UnitedHealth Group Inc (UNH), o companie ce și-a mărit dividendul pentru 16 ani consecutivi, are un randament de 2.7% și un DGR3 de 13.5%.
Cifrele istorice arată în felul următor:
Cu excepția anului 2024, graficele sunt impecabile.
Datoria crește destul de mult în ultimii 3 ani, dar Debt/Capital e la un nivel relativ constant în ultimul deceniu.
Ar putea să își plătească toată datoria netă în cam 2 ani și jumătate (Net Debt / Adj FCF este 2.4) și au suficiente resurse să își plătească dobânzile pe împrumuturi (EBIT / Interest Expense este aproape 8, peste nivelul de 5-6 pe care vreau să îl văd)
Observăm că UNH alocă din ce în ce mai multe resurse înspre Share buybacks din 2018 încoace, dar numărul efectiv de acțiuni nu scade la fel de repede ca la începutul deceniului trecut (asta pentru că au fost făcute la evaluări mari și foarte mari...)
Dividend Yield Channels arată în felul următor (el este alcătuit pe baza metodologiei descrisă în cartea Dividends Don't Lie a lui Geraldine Weiss):
Observăm că strict conform DYC, UNH este criminal de subevaluată.
În momentul ăsta, UNH se tranzacționează la un Forward P/E de ~20.
Ținând cont de ce creșteri în EPS sunt preconizate în următorii ani, eu consider că un P/E de 18 ar fi corect pentru ei, iar dacă reușesc să își crească EPS cu ~12%/an, am putea avea un Total Return de ~13.6%/an.
3) Ultima companie pe care am cumpărat-o este VICI Properties Inc. (VICI), o companie ce și-a mărit dividendul pentru 9 ani consecutivi, are un randament de 6.5% și un DGR3 de 7.1%.
Cifrele istorice arată în felul următor (nu uitați că la REIT-uri nu ne interesează EPS, ci AFFO - adjusted funds from operations):
AFFO/Share crește curat.
Datoria a crescut în ultimii 3 ani, în termeni nominali, dar Debt/Capital se află la un nivel foarte bun de doar 40%.
Net Debt / AFFO este de 7, un nivel decent, dar aș vrea să văd acest indicator sub 5 la REIT-uri.
EBIT / Interest Expense este mai mare de 4, deci nu au probleme în a-și plăti dobânzile la împrumuturi.
Observăm că VICI face ceva buybacks (relativ neobișnuit pentru REIT-uri), dar sunt mai mici decât SBC. Totuși, ambele sunt la un nivel nominal, infim de 5-15M USD/an:
Nu avem graficul DYC pentru că au un istoric mult prea scurt de dividende.
În momentul ăsta, VICI se tranzacționează la un Forward P/FFO pentru FY2025 de ~10 (media a fost de ~19 de când s-au listat).
Ținând cont de ce creșteri în FFO sunt preconizate în următorii ani, eu consider că un P/FFO de 15 ar fi corect pentru ei (vorbim de REIT-ul care a colectat 100% din chirii în pandemie când au fost loviți din plin și totul era închis), iar dacă reușesc să își crească FFO cu ~2%/an, am putea avea un Total Return de ~12.4%/an.
Iată și confirmarea tuturor acestor tranzacții:
Aproape 1.300$ investiți, iar toate aceste achiziții mi-au mărit dividendele anuale, nete cu aproximativ 48$, dar am pierdut aproximativ 151$ în urmă tăierii dividendului a celor de la ARE.
Cum vă spun mereu: habar nu am ce va urma.
Tot ce știu este că voi continua să investesc cu disciplină, constanță și răbdare.
Mă găsiți pe YOUTUBE și pe Discord
Notă: Nu sunt/pretind a fi planificator sau consultant financiar! Sunt banii dvs. și e treaba dvs. ce faceți cu ei și cum îi cheltuiți!
