Parcă a trecut ceva timp de când nu am mai enervat lumea, nu?
Ei bine, e timpul să o fac din nou, iar astăzi vreau să povestim puțin despre faptul că imobiliarele, cel mai probabil, te sărăcesc de o grămadă de bani.
Wow, dar cum mi-am permis să iau în derâdere imobiliarele noastre dragi, ce sacrilegiu...
Vreau de foarte mult timp să scot articolul ăsta, iar acum că am pus cifrele pe hârtie am fost pur și simplu șocat de cât de mulți bani poți pierde investind orbește în imobiliare.
Părinții și bunicii noștri au trăit niște vremuri foarte grele în perioada comunistă și au transmis, din păcate, mai departe aceste sechele legate de proprietate și am ajuns în acest moment să avem cei mai mulți proprietari din UE și se pare că din lume cu 96% (link).
Este extrem de nefericit că generațiile curente, cu tot accesul la toate sursele de informare posibile, nu iau de cele mai multe ori decizii inspirate și se aruncă cu capul înainte la achiziția unui imobil pentru că, nu e așa, "este sigur".
Niciodată nu am înțeles, spre exemplu, cum poate o garsonieră să fie mai sigură decât un ETF cu sute/mii de companii...
Dar să punem cifrele pe hârtie și să vedem ce iese. Presupunem că avem la dispoziție 55.000 Euro la care nu mai adăugăm nimic pe parcurs.
Haideți să luăm două personaje care investesc în felul următor:
- Gigel Acțiune investește 55.000 Euro într-un ETF cu acumulare (pentru a minimiza taxele la maxim) ce conține companii din toată lumea (EUNL, de exemplu). Vom lua în calcul un randament de 7%/an net.
- Costel Imobil cumpără o garsonieră cu 55.000 Euro cash (nu mă complic cu notar, mobilat etc, presupunem că-s toate incluse) și aceasta este la cheie, țiplă, numai bună de inchiriat.
Costel este însă descurcăreț și investește și el profitul anual din chirii în același ETF cu acumulare precum Gigel (vă garantez că situația asta este mult mai rară decât ați crede).
Începem cu Costel Imobil că la el este mai mult de scris și calculat:
- Costel închiriază garsoniera cu 300 Euro/lună (iar chiria este crescută în fiecare an cu 5 Euro/lună, deci va închiria în anul 2 cu 305 Euro/lună, în anul 3 cu 310 Euro/lună, în anul 4 cu 315 Euro/lună șamd.)
- Gradul de ocupare va fi de 10 luni/an (sper că nu sunteți naivi să credeți că veți închiria full time un imobil) => 300 * 10 luni = 3.000 Euro/an
- Impozitul către ANAF este 6% => 3.000 - 180 = 2.820 Euro/an
- Impozit apartament (primărie) + asigurare = 70+100 = 170 Euro/an => 2.820 - 170 = 2.650 Euro/an
- Reparații/electrocasnice stricate/alte pagube = 350 Euro/an (sper că nu sunteți naivi să credeți că electrocasnicele nu se strică sau că nu apar cheltuieli...) => 2.650 - 350 = 2.300 Euro/an
- Renovare generală o dată la 10 ani = 10.000 Euro (aș zice că sunt conservator cu suma asta, dar treacă de la mine). Retragem acești bani din ETF când vine momentul (în varianta inițială a articolului amortizasem această sumă în mod egal, 1.000 Euro/an, dar am refăcut calculele pentru o retragere la 10 ani)
Acesta va fi profitul investit de Costel în primul an: 2.300 Euro, bani plasați în același ETF precum Gigel cu un randament de 7%/an (apoi profitul anual investit va crește pe măsură ce creștem chiria lunară).
Totodată, am luat un 3% drept aprecierea imobilului. (Știu că știți voi pe cineva care a luat acum 5 ani cu suma X, iar acum imobilul valorează 2X - bravo lui, aia este o excepție, nu o regulă, reveniți cu picioarele pe pământ. Sau puteți să îi întrebați pe cei din 2008 cum e cu aprecierea imobilului, au ajuns prețurile în sfârșit la nivelul de atunci sau mai avem nevoie de niște ani buni? Aha, exact)
Haideți să vedem cum arată investiția lui Costel Imobil după 40 de ani:
Un total de aproape 603.000 Euro din care 174.000 Euro valorează imobilul și 429.000 Euro ETF-ul unde și-a investit profitul anual obținut din chirii.
Și cifrele după fiecare deceniu:
Nu este rău absolut deloc, Costel pare că știe ce face. Sau?
Haideți să vedem cum arată și investiția lui Gigel Acțiune după 40 de ani, investiție la care nu a mai adăugat nici un șfanț (și de care sincer și uitase, noroc că i-a adus Costel aminte când a venit să se laude cu garsoniera lui bengoasă):
Și cifrele după fiecare deceniu:
Wow, stai, ce? Investiția de 55.000 Euro a crescut în 40 de ani la aproape 770.000 Euro, de 14 ori mai mare decât suma investită.
Șocant? Doar dacă nu ai stat niciodată 30 de min să pui cifrele pe hârtie.
Gigel Acțiune a obținut cu aproape 168.000 Euro mai mult decât Costel Imobil, adică cu vreo 28% mai mult. Da, ați citit/auzit bine. Și asta pentru un singur imobil.
La 5 imobile de genul acesta, deja ești cu aproape 1 milion de Euro mai sărac decât unul care investește în ETF-uri.
Această performanță a fost obținută deși am încercat să trag pentru Costel Imobil cât mai mult posibil:
- acesta are cheltuieli minime cu renovarea, după părerea mea, doar 10.000 Euro o dată la 10 ani
- acesta este suficient de educat financiar încât să investească profitul anual în ETF-uri (deși asta este o raritate printre investitorii imobiliari, ei preferând să cumpere alte imobile, unele cu credite ipotecare sau mai rău, să cheltuiască aiurea chiria că doar o viață avem, nu?)
- are aceleași cheltuieli cu reparațiile/stricăciunile prin casă de 350 Euro/an timp de 40 de ani (realizați că este imposibil să rămână mereu cifrele așa mici) și așa mai departe.
Și cu toate astea, Gigel Acțiune l-a bătut la fundul gol cu ETF-ul lui plictisitor.
Chiar și pe un interval de 30 de ani, câștigul lui Gigel Acțiune este mai mare cu vreo 70.000 Euro (vreo 10% mai mult).
Să nu mai pomenesc de absolut toate problemele/riscurile lui Costel Imobil pe care Gigel Acțiune nu le are:
- concentrare geografică în 1-2 orașe (aproape toți investitorii în imobiliare au imobilele în unul, maxim două orașe) => risc imens, diversificare geografică 0. Nu mai rețin cine a afirmat că dacă ai jobul/salariul și locuință în aceeași țară, deja ești la expunere geografică maximă. Să mai adaugi și câteva imobile în ecuație este foarte riscant.
- Bătăi de cap cu chiriașii, problemele lor, vizionări șamd. Numai cine nu a închiriat e naiv și crede că totul e floare la ureche, doar stă pe canapea și pică banii din cer. Chiriile nu sunt venit pasiv, mai ales de la câteva imobile în sus, devenind un job full time. Sigur, poți să ai pe cineva care se ocupă de imobile de la un anumit număr în sus, dar asta înseamnă costuri adiționale => randamente mai mici.
- În caz de forță majoră, activele tale sunt ilichide și poate dura uneori luni întregi până vinzi un imobil. Dacă ai nevoie de bani și epuizezi fondul de urgență/siguranță, nu poți să vinzi jumătate de sufragerie să faci rost de bani a doua zi...
Ce concluzii putem trage din calculele de mai sus?
1) Investițiile imobiliare nu sunt raiul pe pământ, haideți să ne scoatem capul din fund și să ne educăm puțin. Investițiile imobiliare pot fi o idee bună, dar în anumite condiții de preț (spre exemplu, o garsonieră de 20.000 Euro dărăpănată și în care băgăm încă 10.000 Euro este excelentă dacă o închiriem cu 300 Euro/lună, una care costă 50-60.000 nu prea...). Scoateți-vă ochelarii de cal și puneți cifrele pe hârtie și vedeți de unde scoateți randamentele cele mai mari cu riscurile cele mai mici.
2) Bursa nu este riscantă, nu atunci când investești într-un ETF ce urmărește economia mondială și are sute/mii de companii în componența lui. Riscul ca investiția ta să ajungă la 0 este mult, mult mai mic decât riscul ca imobilul să pățească ceva. Nu mai fiți speriați de bombe, că vă costă mult ignoranța asta, ați văzut mai sus.
3) Încercați să nu investiți pe credit și nu vă supraîndatorați aiurea. Știu că aveți toți vise umede imediat ce ați strâns 5-10.000 Euro și visați la 20 de garsoniere "care se plătesc singure", dar mare atenție. Stilul ăsta de a investi este extraordinar de riscant și va merge până nu va mai merge - întrebați-i pe cei care au avut imobile pe credit în anul de grație 2020 cu pandemia. Lor le-o merge bine? Ar fi anticipat cineva în 2019 că vom ajunge aici? Probabil că nu...
4) Nu diversificați doar de dragul diversificării. Plasați-vă mereu banii în instrumentele ce vă aduc cele mai mari randamente cu cele mai mici riscuri. Nu, nu trebuie să iei neapărat un imobil ca să balansezi că ai investit 30-40.000 într-un ETF. Nu, nu trebuie să te diversifici valutar când portofoliul tău abia e la 50.000 (o faci când trece de jumătate de milion sau mai sus). Nu, nu ai nevoie de titluri de stat, mai ales în contextul actual, dacă investești în companii solide ce oferă dividende sau ai 1-2 imobile ce generează chirii.
Dacă folosiți creditele ipotecare, nu fiți superficiali și nu vă gândiți că dacă chiria - rată = 100 Euro, gata, ați rezolvat-o, sunteți geniali. Nu veți avea grad de ocupare 100%, aveți niște impozite de plătit la ANAF, niște costuri cu renovări/reparații, niște bătăi de cap și management activ al imobilului, nu este atât de simplu, s-ar putea să ieșiți pe minus rău de tot. Pe când un ETF nu vă cere de mâncare, iar banii lucrează 24/7 pentru voi.
Nu, imobiliarele nu sunt neapărat o idee proastă, dar repet: puneți cifrele pe hârtie, vedeți ce anume are randament mai mare cu riscurile cele mai mici (Risk adjusted return) și acolo investiți. Nu diversificați de dragul diversificării, nu investiți de gura altora, nu vă luați după clasicul: "garsoniera măcar îți rămâne ție, dar companiile de pe bursă sunt riscante și pot da faliment".
Doar un om cu serioase carențe de educație financiară poate să creadă că un ETF cu sute/mii de companii este mai riscant decât 4 pereți de beton aruncați în câmp, să fim serioși.
Mă găsiți și pe YOUTUBE
Notă: Nu sunt/pretind a fi planificator sau consultant financiar! Sunt banii dvs. și e treaba dvs. ce faceți cu ei și cum îi cheltuiți!