E timpul pentru prima rundă de achiziții din 2023 și așa cum vă povesteam în clipul anterior, plănuiesc să investesc aproximativ 3.000$/lună și voi sparge această sumă în două tranșe.
Astăzi vorbim despre această primă tranșă pentru ianuarie.
Am achiziționat 3 companii, iar acestea sunt, în ordinea numerelor de pe tricou:
1) Prima companie achiziționată este Essex Property Trust, Inc. (ESS), un REIT ce și-a mărit dividendul pentru 28 de ani consecutivi, iar rata de creștere a acestuia (DGR) din ultimii 3 ani este de 4%. Această companie se încadrează la definiția clasică la care se gândesc mai toți oamenii atunci când aud de REIT-uri, ei fiind implicați în cumpărarea, dezvoltarea, îmbunătățirea și managerierea apartamentelor de pe coasta de Vest a Statelor Unite (în principal în California: San Francisco/Los Angeles și Washington: Seattle). Ei dețin aproximativ 62.000 de imobile, în clipa de față.
Știu la ce vă gândiți: ratele de dobândă vor crește, împrumuturile vor deveni mai scumpe, chiriile vor crește și nu mulți își vor mai permite să închirieze sau să își cumpere o locuință. Și aveți dreptate, în mare măsură.
Dar ESS activează pe piețe unde salariul median este mult mai mare decât mediana SUA, iar oferta de imobile rezidențiale este relativ limitată, așa că prețurile sunt foarte mari, iar mulți oameni din acele zone preferă să închirieze decât să cumpere.
Haideți să vedem cum arată ultimele rezultate raportate:
Îmi place atunci când o companie decide să pună cifrele relevante în primele rânduri.
Observăm că în Q3 2022 Net Income a scăzut cu ~21% YoY, dar FFO a crescut cu 3.3%, iar Core FFO a crescut cu 18.3%!
Revenues și NOI au crescut cu 11.4% și 15.4% față de Q3 2021 și 1.9%, respectiv 0.6% față de Q2 2022.
Nu prea îmi plac acele buybacks efectuate la 261$, dar cifrele arată bine: Core FFO pentru întreg anul se preconizează că va fi cu aproape 16% mai mare față de anul trecut.
Dacă facem un pas în spate și ne uităm pe cifrele istorice, lucrurile arată în felul următor (indicatorii sunt calculați pentru cifrele anuale raportate în Feb 2022 pentru FY2021):
Pe această cale vreau să îi mulțumesc tare mult amicei care m-a ajutat cu infocard-ul de mai sus 
Nu uitați că la REIT-uri ne interesează AFFO/share, iar acesta poate susține foarte bine dividendul oferit și există mult spațiu de manevră pentru creșterea acestuia pe viitor. Puțin îngrijorătoare scăderile din 2020/2021, dar 2022 se conturează a fi puțin mai bun prin comparație.
Vreau să vă prezint și un nou grafic la care lucrez de ceva vreme: Dividend Yield Channels. El este construit după metoda descrisă în cartea "Dividends don't lie" a lui Geraldine Weiss, unul dintre cei mai buni investitori de care nu ați auzit (v-am mai vorbit despre ea în cea de-a doua parte a recomandărilor de cărți)
Atenție: simplul fapt că prețul trece de un anumit prag nu înseamnă că ar trebui să cumpărăm sau să vindem compania! Faceți-vă temele ca lumea și nu luați graficele astea drept recomandări de achiziție/vânzare.
Un alt concept de care vreau să țin cont ceva mai mult decât până acum este cam în câți ani îmi voi recupera investiția din dividende și creșterile acestora.
Pentru ESS, situația arată în felul următor din acest punct de vedere:
Mi-aș recupera banii în aproximativ 17 ani. Aș vrea să îi recuperez mai degrabă în 15 pentru acest gen de companie, așa că prețul plătit în momentul de față este unul relativ ok, dar aș vrea să văd ESS sub 200$ (și cred că sunt șanse destul de bune să se întâmple asta mai ales în prima parte a acestui an, așa că voi urmări atent acest REIT).
2) Cea de-a doua companie achiziționată este Intercontinental Exchange Inc. (ICE), probabil cel mai bine cunoscută pentru faptul că se află în spatele NYSE. Fondată în anul 2000, compania și-a crescut dividendul pentru 10 ani consecutivi, iar DGR3 este de 11.2%, o rată bună, dar randamentul dividendului este relativ mic: doar ~1.4%.
ICE este implicată în foarte multe sectoare și a tot făcut numeroase achiziții în ultimul deceniu:
Rămâne de văzut dacă se concretizează achiziția celor de la Black Knight, dar intențiile celor de la ICE sunt clare: vor să intre puternic și pe piața imobiliară și să fie implicați în tot ce înseamnă procesul de analiză și creditare.
Haideți să ne uităm pe ultimele rezultate raportate:
Un trimestru bun cu venituri în creștere cu 3%, în timp ce Free Cash Flow YTD este cu 7% mai mare YoY.
Un 2022 bun cu venituri în creștere cu 6% și Adjusted Op Income cu 10% mai mari. Toate sectoarele au înregistrat creșteri pe linie.
Haideți să ne uităm și pe cifrele istorice:
Un grafic care nu cred că are nevoie de prea multe cuvinte: un Adjusted EPS în creștere cu 17% în ultimul deceniu și jumătate este un lucru incredibil.
FCF/share crește și el într-un ritm foarte bun și dividendul este extrem de bine susținut și poate fi crescut pe viitor destul de mult (procente de 2 cifre chiar).
Graficul DYC pentru ICE arată în felul următor:
Repet: nu luați graficele astea drept recomandări de achiziție/vânzare.
Haideți să vedem și în cât timp recuperăm banii plătiți pe o acțiune ICE din dividende și creșterile acestora:
Mi-aș recupera prețul plătit între anul 21 și 22. Nu e rău deloc, iar pentru genul acesta de companie sunt ok cu o perioadă de 18-20 de ani (pentru că vorbim de o companie cu randament al dividendului mic, dar creștere relativ mare), așa că ICE pare să fie undeva la fair value sau ușor subevaluată.
3) Ultima companie achiziționată este Verizon Communications Inc. (VZ), o companie despre care am mai vorbit și la runda anterioară de achiziții. A crescut cu peste 10% de atunci (de la ~37$ la ~42$) și deși voiam să mai iau niște acțiuni VZ, nu intenționam să le iau neapărat luna această. Dar pe măsură ce se conturau celelalte achiziții, am vrut să balansez puțin randamentul mai mic al celor de la ICE.
Iată cum arată ultimele raportări (Q3 2022):
Nu am avut un trimestru prea bun pt VZ: veniturile au crescut cu 4% față de aceeași perioadă a anului trecut, dar Operating Cash Flow a scăzut cu aproximativ 10%, în timp ce Capital Expenditures au crescut cu aproximativ 14%.
Puse cap la cap, înseamnă un FCF cu aproape 30% mai mic YTD față de primele 9 luni din 2021.
Nici previziunile pentru 2022 nu arată wow:
Cu un dividend de aproximativ 2.6$, cei de la VZ au un EPS Payout Ratio de aproximativ 50%, așa că nu îmi fac griji în privința dividendului (mai ales că el abia ce a fost crescut).
Generează mulți bani, dar aș vrea să îi văd că își reduc datoriile (au început deja):
Cifrele istorice:
FCF/Share este cam haotic, dar repet: nu îmi fac griji în privința dividendului. Totuși, nu văd, cel puțin în următorii 2-3 ani, creșteri mai mari decât cele cu care ne-au obișnuit de 2%.
Graficul DYC pentru ICE arată în felul următor:
Repet: nu luați graficele astea drept recomandări de achiziție/vânzare.
Haideți să vedem și în cât timp recuperăm banii plătiți pe o acțiune VZ din dividende și creșterile acestora:
Mi-aș recupera prețul plătit prin anul 14. Nu e rău, dar aș vrea ca acest număr să fie cât mai aproape de 10 pentru o companie precum VZ. Sub 32-35$ mi se pare o investiție bună spre foarte bună, dar nici zona curentă de preț nu este groaznică, să fim serioși.
Aveți mai jos și confirmarea tranzacțiilor:
Peste 1.450$ investiți, iar toate aceste achiziții îmi aduc aproximativ 47$ la dividendele mele anuale, nete.
Toată lumea se așteaptă la un 2023 greu. Probabil așa va fi, habar nu am.
Tot ce știu este că voi investi în continuare disciplinat, constant și cu răbdare.
Mă găsiți pe YOUTUBE și pe Discord
Notă: Nu sunt/pretind a fi planificator sau consultant financiar! Sunt banii dvs. și e treaba dvs. ce faceți cu ei și cum îi cheltuiți!
