E timpul pentru prima rundă de achiziții din 2023 și așa cum vă povesteam în clipul anterior, plănuiesc să investesc aproximativ 3.000$/lună și voi sparge această sumă în două tranșe.
Astăzi vorbim despre această primă tranșă pentru ianuarie.
Am achiziționat 3 companii, iar acestea sunt, în ordinea numerelor de pe tricou:
1) Prima companie achiziționată este Essex Property Trust, Inc. (ESS), un REIT ce și-a mărit dividendul pentru 28 de ani consecutivi, iar rata de creștere a acestuia (DGR) din ultimii 3 ani este de 4%. Această companie se încadrează la definiția clasică la care se gândesc mai toți oamenii atunci când aud de REIT-uri, ei fiind implicați în cumpărarea, dezvoltarea, îmbunătățirea și managerierea apartamentelor de pe coasta de Vest a Statelor Unite (în principal în California: San Francisco/Los Angeles și Washington: Seattle). Ei dețin aproximativ 62.000 de imobile, în clipa de față.
Știu la ce vă gândiți: ratele de dobândă vor crește, împrumuturile vor deveni mai scumpe, chiriile vor crește și nu mulți își vor mai permite să închirieze sau să își cumpere o locuință. Și aveți dreptate, în mare măsură.
Dar ESS activează pe piețe unde salariul median este mult mai mare decât mediana SUA, iar oferta de imobile rezidențiale este relativ limitată, așa că prețurile sunt foarte mari, iar mulți oameni din acele zone preferă să închirieze decât să cumpere.
Haideți să vedem cum arată ultimele rezultate raportate:
Îmi place atunci când o companie decide să pună cifrele relevante în primele rânduri.
Observăm că în Q3 2022 Net Income a scăzut cu ~21% YoY, dar FFO a crescut cu 3.3%, iar Core FFO a crescut cu 18.3%!
Revenues și NOI au crescut cu 11.4% și 15.4% față de Q3 2021 și 1.9%, respectiv 0.6% față de Q2 2022.
Nu prea îmi plac acele buybacks efectuate la 261$, dar cifrele arată bine: Core FFO pentru întreg anul se preconizează că va fi cu aproape 16% mai mare față de anul trecut.
Dacă facem un pas în spate și ne uităm pe cifrele istorice, lucrurile arată în felul următor (indicatorii sunt calculați pentru cifrele anuale raportate în Feb 2022 pentru FY2021):
Pe această cale vreau să îi mulțumesc tare mult amicei care m-a ajutat cu infocard-ul de mai sus 
Nu uitați că la REIT-uri ne interesează AFFO/share, iar acesta poate susține foarte bine dividendul oferit și există mult spațiu de manevră pentru creșterea acestuia pe viitor. Puțin îngrijorătoare scăderile din 2020/2021, dar 2022 se conturează a fi puțin mai bun prin comparație.
Vreau să vă prezint și un nou grafic la care lucrez de ceva vreme: Dividend Yield Channels. El este construit după metoda descrisă în cartea "Dividends don't lie" a lui Geraldine Weiss, unul dintre cei mai buni investitori de care nu ați auzit (v-am mai vorbit despre ea în cea de-a doua parte a recomandărilor de cărți)
Atenție: simplul fapt că prețul trece de un anumit prag nu înseamnă că ar trebui să cumpărăm sau să vindem compania! Faceți-vă temele ca lumea și nu luați graficele astea drept recomandări de achiziție/vânzare.
Un alt concept de care vreau să țin cont ceva mai mult decât până acum este cam în câți ani îmi voi recupera investiția din dividende și creșterile acestora.
Pentru ESS, situația arată în felul următor din acest punct de vedere:
Mi-aș recupera banii în aproximativ 17 ani. Aș vrea să îi recuperez mai degrabă în 15 pentru acest gen de companie, așa că prețul plătit în momentul de față este unul relativ ok, dar aș vrea să văd ESS sub 200$ (și cred că sunt șanse destul de bune să se întâmple asta mai ales în prima parte a acestui an, așa că voi urmări atent acest REIT).
2) Cea de-a doua companie achiziționată este Intercontinental Exchange Inc. (ICE), probabil cel mai bine cunoscută pentru faptul că se află în spatele NYSE. Fondată în anul 2000, compania și-a crescut dividendul pentru 10 ani consecutivi, iar DGR3 este de 11.2%, o rată bună, dar randamentul dividendului este relativ mic: doar ~1.4%.
ICE este implicată în foarte multe sectoare și a tot făcut numeroase achiziții în ultimul deceniu:
Rămâne de văzut dacă se concretizează achiziția celor de la Black Knight, dar intențiile celor de la ICE sunt clare: vor să intre puternic și pe piața imobiliară și să fie implicați în tot ce înseamnă procesul de analiză și creditare.
Haideți să ne uităm pe ultimele rezultate raportate:
Un trimestru bun cu venituri în creștere cu 3%, în timp ce Free Cash Flow YTD este cu 7% mai mare YoY.