Noiembrie a început în forță, iar cei de la Federal Reserve au decis să mențină ratele de dobândă (spre surprinderea nimănui), astfel că S&P500 s-a apreciat cu aproximativ 7%.
Exuberanța revine pe bursă, dar cum cei mai mulți dintre noi suntem în faza de acumulare, ăsta nu este neapărat un lucru bun pentru că avem ocazii mai puține de a ne achiziționa viitorul la reducere.
Revenind la ale noastre, haideți să vă povestesc în ce am investit în această tranșă.
Am achiziționat 4 companii:
1) Prima companie achiziționată este Agree Realty Corporation (ADC), un REIT similar cu O și NNN ce și-a mărit dividendul pentru 11 ani consecutivi, are un randament de 5.1% și un DGR3 de 7.6%, o rată de creștere foarte bună.
Fondată în 1971, ADC are, în momentul de față, aproximativ 2.000 de proprietăți și plătește un dividend lunar (au schimbat frecvența acum câțiva ani):
Portofoliul lor este extrem de solid, iar primul chiriaș, Walmart, are o pondere de doar 6.2% din totalul chiriilor.
O companie aproape fără datorii importante de rambursat până prin 2028:
Iată cum arată ultimele rezultate raportate:
AFFO/share a crescut cu 4.2% față de Q3 2022 și cu 2.3% față de primele 9 luni ale lui 2022.
Aproape toate proprietățile au chiriași, iar durata medie ponderată a chiriilor rămase este de aproximativ 8 ani și jumătate.
Cifrele istorice:
Observăm că dividendele urmează AFFO/share în oglindă, iar diferența dintre cele două se mărește în ultimii ani.
Graficul DYC:
Observăm că ADC ajunge rar în zona verde, dar toate REIT-urile suferă scăderi mari în perioada asta (iar asta mă bucură teribil de tare)
Iată în cât timp mi-aș recupera banii din dividende:
Undeva în anul 14. Consider că ADC se află la un preț bun, așa că am achiziționat încă 3 acțiuni și, foarte probabil, îmi voi mări expunerea în perioada următoare, dacă mai rămâne prin zona asta de preț.
2) Cea de-a doua companie este Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE). Ei sunt un REIT specializat în zona birourilor ce și-au crescut dividendul pentru 13 ani consecutivi, au un randament de 4.8% și un DGR3 de 5.7%, o rată de creștere decentă.
Probabil credeți că sunt nebun pentru că investesc într-un REIT din zona de birouri, dar ARE este mai mult de atât: ei dezvoltă spații pentru birouri și laboratoare/spații de cercetare specializate pentru companiile din domeniul farmaceutic/bioștiinței și au contracte cu marii jucători din domeniu precum Bristol Myers Squibb, Eli Lilly, Moderna, Sanofi, Novertis, Amgen, Pfizer, Merck, AstraZeneca, Roche etc.
Prețul lor a fost în cădere liberă în ultimul timp, iar motivele principale sunt legate de creșterile ratelor de dobândă (toate REIT-urile au avut de suferit pe partea asta) și o teză investițională îndreptată împotriva lor (un short) bazată pe traficul/nr de telefoane mobile în scădere din clădirile operate de către ARE (teză ce susține că oamenii muncesc mai mult de acasă decât înainte de pandemie).
Tezele astea sunt foarte interesante și merită parcurse, iar în cazul de față ea este destul de subțire: în spațiile operate de ARE există laboratoare foarte sofisticate, iar cercetătorii ce lucrează acolo au o flexibilitate redusă în ceea ce privește lucrul de acasă (nu poți să îți duci la capăt cercetarea de acasă, ai nevoie de aparatura din laborator) și există și o confidențialitate crescută, așa că pot exista alte motive pentru care nr de telefoane este în scădere (update-urile de securitate la iOS/Android din ultimii ani unde poți bloca anumite aplicații să nu mai transmită date despre tine și astfel se urmăresc mult mai greu amprentele mobile).
ARE chiar a ieșit public și a afirmat că atât rata de ocupare cât și consumul de electricitate se află la niveluri similare cu perioada înainte de Covid, așa că acea teză nu prea stă în picioare.
Iată cum arată ultimele rezultate financiare raportate:
FFO/share a crescut cu 6.1% față de Q3 2022, iar termenul mediu de închiriere este de 7 ani (9 ani pentru top 20 chiriași).
Totodată, ARE a crescut prețul chiriilor cu 18% în primele 9 luni ale anului în comparație cu primele 9 luni din 2022 (ar fi putut o companie ce avea probleme cu rata de ocupare și își pierdea chiriașii conform tezei de care v-am amintit să mărească chiriile cu 18%? îmi vine greu să cred că ar fi avut puterea asta de negociere într-o astfel de situație).
Iată cum arată cifrele istorice:
Observăm că dividendele nu au urmărit neapărat în oglindă AFFO/share, iar în 2016-2017 era o diferență minimă între ele, dar de atunci această diferență se mărește și există suficient spațiu de manevră pentru mărirea dividendului pe viitor.
Graficul DYC:
ARE a fost scumpă între 2020 - 2022, dar de atunci e în cădere liberă și strict conform acestui grafic, se află într-o zonă foarte bună de preț.
Iată în cât timp mi-aș recupera banii din dividende:
Undeva în anii 14-15, la o rată istorică de creștere a dividendului de 5%, ceea ce nu e deloc rău pentru o astfel de companie.
3) Cea de-a treia companie achiziționată este nelipsita Realty Income Corp. (O), un REIT care nu mai are nevoie de nicio prezentare. Și-a crescut dividendul pentru 30 de ani consecutivi, are un randament al dividendului de 6.2% și un DGR3 de 3% (nu e o rată spectaculoasă).
Ei dețin peste 13.250 de proprietăți și plătesc un dividend lunar, dividend ce a crescut cu o rată anualizată de 4.3% din 1994 și până în prezent:
Extrem de diversificați în ceea ce privește baza de clienți:
Totodată, ei tocmai au anunțat că îi vor achiziționa pe cei de la Spirit Realty în schimbul a aproximativ 9 miliarde de USD:
Mult prea mulți investitori se sperie degeaba când vine vorba de REIT-uri (mai ales cele solide și de tipul triple net lease) și creșterea dobânzilor, iar Realty Income explică cum stau lucrurile, de fapt:
Haideți să ne uităm și la ultimele rezultate raportate pentru Q3 2023:
AFFO/share a crescut cu 4.1% în comparație cu trimestrul 3 din 2022 (2.7% în primele 9 luni din 2023 vs primele 9 luni din 2022).
AFFO/share crește destul de încet, dar sigur, de unde și dorința celor din management de a se extinde și în alte sectoare (sau de a achiziționa alte REIT-uri în momente prielnice)
Iată cum arată cifrele istorice:
Nu uitați că la REIT-uri ne interesează cel mai mult AFFO/share și putem observa că diferența între linia albastră și cea galbenă (Dividends/Share) a crescut ușor de prin 2020 încoace (probabil și ca urmare a achiziției celor de la Vereit, printre altele)
Graficul DYC:
Realty Income a ieșit din zona verde, iar acest lucru nu s-a mai întâmplat niciodată în ultimii 7 ani (cu excepția unui moment scurt în timpul Covid-ului).
Iată în cât timp mi-aș recupera banii din dividende:
Mi-aș recupera investiția undeva între anii 13-14. Ziceam în articolul trecut că nu știu cât de mult va mai scădea O sau REIT-urile, în general, în perioada asta, dar stau la pândă.
Mie mi se pare la un preț foarte bun în clipa de față, așa că am cumpărat încă 5 acțiuni Realty Income și îmi voi mai mări, cel mai probabil, poziția pe viitor.
4) Rămânem tot la REIT-uri, iar ultima companie pe care am cumpărat-o este VICI Properties Inc. (VICI). Ei au apărut în 2017 după ce cei de la Ceasars Entertainment și-au rupt câteva bucăți din business în cadrul procesului de reorganizare prin care au trecut (Chapter 11). Și-au mărit dividendul de atunci și au un record de 7 ani, un randament de 5.8% și un DGR3 de 8.6%. Tocmai au anunțat o mărire de dividend de 6.4%.
VICI este un REIT implicat în industria jocurilor de noroc/cazinourilor (în zona Las Vegas) și a ajuns unul dintre cele mai mari/importante REIT-uri din acest sector:
Nu îmi place neapărat faptul că 74% din chirii vin de la cei mai mari doi clienți, dar e oarecum normal deoarece vorbim de un REIT încă aflat la începuturi și acele procente vor scădea pe măsură ce VICI se extinde (ei tocmai au un nou chiriaș: Bowlero).
Totodată să notăm faptul că perioada medie de închiriere este de peste 41 de ani!
Altceva interesant de notat este faptul că VICI este singurul REIT ce a încasat 100% din chirii în timpul Covid-ului. Da, exact, perioada aia când nu puteai fizic să te duci în cazinouri și ei au încasat 100% din chirii. Mi se pare incredibil.
Dețin 54 de proprietăți de gambling/jocuri de noroc și 38 de la Bowlero orientate în jurul bowling-ului și s-au extins de curând și în Canada:
Au o prezență importantă în Las Vegas, o locație ce organizează din ce în ce mai multe evenimente de top la nivel mondial și unde din ce în ce mai mulți oameni vor să ajungă: