Astăzi vreau să vorbim puțin despre refinanțarea unui credit ipotecar.
Din păcate, se găsesc destul de puține articole pe marginea acestui subiect, așa că vreau să vă povestesc despre peripețiile prin care am trecut eu în timpul acestui proces și motivele din spatele acestei decizii.
Acest întreg proces sau toată această idee de refinanțare a creditului ipotecar nu ar trebui să vă sperie, în afară se practică destul de des acest lucru.
Dar mai întâi, vreau să facem un pas în spate și să vă povestesc despre situația mea:
* m-am mutat în București în toamna lui 2009 și am stat în chirie timp de 8 ani, până la sfârșitul lui 2017
* în Februarie 2017, m-am decis să îmi achiziționez apartamentul în care locuiesc acum (ales după câteva vizionări la care am fost în diferite zone ale orașului)
* dezvoltatorul m-a asigurat, la acel moment, că totul va fi gata în iunie-iulie 2017 (în Februarie blocul era la roșu, iar cum experiența mea era practic inexistentă la acel moment, mi s-a părut o estimare realistă)
* prin noiembrie 2017, atunci când era limpede că mă voi muta curând, am demarat procesul pentru a obține creditul ipotecar (o să vedeți de ce menționez asta) - rata la acel moment ar fi fost de aproximativ ~1420 RON
* m-am putut muta efectiv în apartament în preajma Crăciunului din 2017 (practic o întârziere de 5-6 luni față de promisiunea inițială)
* acel termen de "gata" la care s-a referit dezvoltatorul inițial nu avea același sens pentru el cum avea pentru mine, așa că lucrurile erau departe de a fi gata (actele nu erau finalizate, nu se făcuse intabularea și nici recepția blocului, la acel moment)
* din păcate, cum actele nu au fost gata după ce m-am mutat la sfârșit de 2017, nu am putut finaliza procesul și a trebuit să "abandonez" aplicația inițială
* am contractat creditul ipotecar abia în noiembrie 2018, la un an distanță, iar rata a fost de ~1918 RON (o diferență de ~500 RON, din păcate, în defavoarea mea)
De ce acea diferență?
Păi haideți să ne amintim ce se întâmpla în 2017:
- am avut la începutul anului infama OUG 13, ordonanță ce a scos în stradă sute de mii de oameni pentru cel mai mare protest din istoria post-revoluționară a țării
- aveam un guvern ce controla complet aproape tot la acel moment, iar giumbușlucurile de genul "mărim pensiile cu 40% din pix" erau la ordinea zilei
- contribuțiile treceau de la angajator la angajat și aveam, în general, un climat impredictibil (nu că acum lucrurile ar sta mai bine din acest punct de vedere...)
Așadar ROBOR 3M, indicele ce apărea în contractele de credit, a crescut rapid de la ~1.8% în toamna lui 2017, când am făcut prima aplicație, la 3.2-3.3% în toamna lui 2018:
Cu alte cuvinte, perioada când am luat eu creditul ipotecar a fost nefastă din acest punct de vedere. Dacă luam cu 6-12 luni înainte, aveam o rată mai mică. Dacă luam cu 12 luni după, iarăși aveam o rată mai mică :)
În acel interval de timp între 2017 și 2020, am luat în cea mai proastă perioadă posibilă.
Aia e, "csf, ncsf, se numește teapa, n-ai mai luat țeapă, forța Steaua, hey, hey, hey", cum s-ar spune...
Trecând peste acest moment, în perioada în care contractasem creditul ipotecar începusem să învăț singur programare, începusem să citesc despre bursă, îmi dădeam demisia câteva luni mai târziu de la locul de muncă, treceam pe PFA și îmi găseam actualul loc de muncă, începeam canalul și blogul și așa mai departe.
Cu alte cuvinte, aveam o grămadă de chestii pe cap și eram doar fericit că se terminase tot acel proces și nu îmi stătea gândul la refinanțare.
Ei bine, acum aproximativ 9 luni am început să mă informez despre procesul de refinanțare și acum 8 luni, în Octombrie 2021, am aplicat pentru refinanțarea creditului ipotecar fix la banca la care aveam deja creditul (cumva, în capul meu, credeam că lucrurile vor fi mai simple decât dacă m-aș muta la altă bancă, încasam deja salariul la ei și aveau toate actele de la creditul inițial)
Dar cum ar spune Morgan Freeman cu vocea lui epică: "nu a fost deloc cazul de așa ceva".
Nu vreau să mă lungesc prea tare (mai ales că multe din ce voi povesti mai jos nu vi se aplică, dacă sunteți pe CIM și nu pe PFA), dar lucrurile au stat în felul următor:
* la mijlocul lui Octombrie 2021, m-am dus la bancă (aveau o promoție interesantă la refinanțare) și am demarat procesul de refinanțare - doamna de acolo a ridicat puțin sprâncenele când a auzit că lucrez pe PFA
* o săptămână mai târziu eram informat că nu pot accesa o refinanțare pentru că veniturile mele pe PFA "nu sunt eligibile"
* eram extrem de dezamăgit, dar mi se părea complet stupid ce se întâmplă: am putut să iau un credit ipotecar cu venituri de ~3500 RON/lună, dar nu pot lua o refinanțare când câștig de câteva ori mai bine, așa că le-am trimis un mail celor de la bancă spre finalul lui Octombrie
* răspunsul a venit destul de rapid (după vreo 4 zile) și eram anunțat, surpriză, că pot accesa refinanțarea
* cu o falcă în cer și una în pământ, am revenit la bancă și le-am arătat răspunsul colegilor lor și i-am rugat să refacă aplicația și să întrebe dacă ori e albă, ori e neagră pentru că eu nu mai înțeleg nimic
* mai trece încă o săptămână și sunt anunțat că totul e în regulă, veniturile mele sunt acceptate și mi se cer o grămadă de documente (certificat constator, certificat de înregistrare, specimen de semnătură vizat la notar, raport de intrări-ieșiri etc.) - lucrurile sunt mult mai simple dacă sunteți pe CIM, stați liniștiți
* strâng și trimit toate documentele după aproximativ 2-3 zile și aștept
* pierd încă ~2 săptămâni pe niște tehnicalități stupide legate de raportul de intrări-ieșiri, deoarece eu încasez salariul direct în USD și aparent asta este o raritate și a trebuit să duc muncă de lămurire cu cei de la bancă
* într-un final, lămuresc tot ce este de lămurit și trec la pasul următor: opinia notarială, dar eram undeva la jumătatea lunii decembrie (totuși, speram să rezolv până plecam în State pe 6 ianuarie)
* obțin opinia notarială în aprox. 1-2 zile, revin la bancă și mai pierd o săptămână cu o informație legată de raportul de evaluare (inițial, mi-au spus că încercăm să folosim raportul vechi de evaluare, dar apoi acesta nu a fost acceptat și a trebuit să îl refac)
Dar trecuseră deja 2 luni și jumătate și nu reușisem să rezolv, așa că a trebuit să renunț la acel moment pentru că plecam în State.
Când am revenit în țară, la început de aprilie, am revenit la bancă, am redemarat procedurile și le-am finalizat abia acum, la aproximativ o lună distanță, după o adevărată aventură, iar lucrurile nu au fost deloc simple, așa cum credeam inițial.
Dar ca să rezum cele de mai sus, iată ce a fost nevoie să fac:
* aplicație de refinanțare la bancă
* a urmat opinia notarială - aprox 300 RON
* revenit la bancă, programat evaluarea imobilului - 500 RON
* reprogramat la notar, semnat actele finale - 1880 RON
* refăcut asigurarea (imobilul a fost evaluat mai scump acum față de momentul achiziției) și plătit diferența - 20 RON
* comision analiză dosar - 800 RON (inclus în credit)
În total, am plătit aproximativ 2700 RON pe toată această aplicație, pentru că acel comision de analiză dosar este inclus în credit.
A meritat însă?
Haideți să vă pun cifrele pe hârtie (îmi este imposibil să fac calculele altfel decât folosind ratele actuale de dobândă pentru ambele credite):
Date credit vechi:
- rată ~1918 RON
- perioada rămasă: 258 rate (42 de rate cu dobândă fixă, 216 rate cu dobândă variabilă)
- total de plată: 529.620 RON (80.556 + 449.064) - compus din rata fixă de 1918 RON acum, urmat de o rată variabilă de 2079 RON
Date credit nou:
- rată ~1450 RON
- perioada rămasă: 360 rate (84 fixe, 276 variabile)
- total de plată: 498.540 RON (121.800 + 376.740) - compus din rata fixă de 1450 RON acum, urmat de o rată variabilă de 1365 RON peste 7 ani
Așadar, am mărit perioada de la 21,5 ani la 30 de ani, am trecut de la ROBOR la IRCC, rata a scăzut de la 1918 RON la 1450 RON (o economie de ~450 RON dintr-o scădere a ratei de dobândă + mărirea perioadei de rambursare), iar suma totală economisită este de aproximativ 28.000 RON, după taxele notariale, cel puțin prin calculele pe care le pot face în acest moment cu ratele de dobândă în vigoare pentru ROBOR și IRCC.
De ce am făcut asta?
Pentru că sunt, în primul rând, un investitor, iar banii din prezent sunt mult mai valoroși decât cei din viitor. Micșorând rata, pot investi mai mult acum. Da, perioada de timp s-a mărit, dar asta nu mă deranjează, dacă vor exista condiții mai favorabile în viitor, voi refinanța din nou, dacă are sens și este avantajos să faca asta.
Iată cum arată lucrurile, dacă le pun pe un grafic (presupunem că am la dispoziție un buget de 2080 RON/lună, adică rata variabilă pe care aș fi plătit-o în cazul în care rămâneam cu creditul vechi), la un randament de 7%, în termeni reali, pe care îi aduce bursa pe termen lung:
Portofoliul final, în cazul creditului vechi, ar fi de 322.008 RON, în timp ce la creditul nou, ar fi de 768.628 RON, mai mult decât dublu.
Șocant, nu? Singurul "avantaj", dacă îl putem numi așa, al creditului vechi este că aș fi terminat creditul după 21,5 ani, în loc de 30.
Se poate observa cum contribuțiile lunare în cazul creditului vechi sunt anemice la început (162 RON/lună timp de 3,5 ani), apoi nu mai avem nicio contribuție până în anul 21, când terminăm creditul, apoi vărsăm toți acei 2080 RON/lună în portofoliul de investiții. Dar asta nu este suficient pentru a detrona celălalt portofoliu unde contribuim în primii 7 ani cu 630 RON/lună, iar apoi cu 715 RON/lună până în anul 30.
Așadar, cu scuzele de rigoare că articolul ăsta nu a ieșit acum 6 luni când planificasem și fereastra în care vă puteți refinanța creditele în mod avantajos s-a micșorat considerabil, vă recomand să vă puneți cifrele pe hârtie și să vedeți dacă are sens să refinanțați creditul ipotecar.
Încercați să comparați mai multe oferte de la bănci, vedeți dacă are sens sau nu să luați cu o dobândă fixă pentru următorii 5-7 ani (posibil să nu mai existe oferte prea bune în această privință momentan) și vedeți dacă o refinanțare vă avantajează.
Iar chiar dacă lucrurile nu arată bine acum și nu găsiți o ofertă mai bună, nu uitați să reluați căutarea peste 6 luni, peste 12 luni și tot așa. E păcat să nu profitați de o eventuală ofertă bună de refinanțare, dacă apare (și nu uitați că procesul este mult mai simplu dacă aveți contract de muncă și nu PFA ca mine).
Mă găsiți și pe YOUTUBE
Notă: Nu sunt/pretind a fi planificator sau consultant financiar! Sunt banii dvs. și e treaba dvs. ce faceți cu ei și cum îi cheltuiți!
